Häufig gestellte Fragen des Vermieters/Gläubigers
Vermieter mit wenigen Wohneinheiten haben in Bezug auf die Kostenreduzierung bei der „Berliner Räumung“ gelegentlich überzogene Erwartungen. Die rechtskonforme Verwertung ist auch bei Einschaltung des Versteigerers nicht für quasi umsonst durchführbar. Auch ein (privater) Vermieter übernimmt durch seine Tätigkeit ein unternehmerisches Risiko wie jeder andere Unternehmer auch. Zahlungsausfälle und Beitreibungskosten sind zunächst vom Gläubiger zu tragen, bevor der Schuldner in Regress genommen werden kann. Aber mit dem gesetzlichen Vermieterpfandrecht oder Räumungsanspruch privilegiert der Gesetzgeber an dieser Stelle den Vermieter und Räumungsberechtigten. Im Interesse von Gläubiger und Schuldner sind dadurch Beräumungsansprüche erheblich schneller und kostengünstiger zu erwirken als der Durchsetzungsanspruch über den gerichtlichen Klage- und Vollstreckungsweg.
Selbstverständlich ist es nicht Aufgabe des Vermieters die sozialen Probleme unserer Gesellschaft zu schultern. Auch Vermieter müssen Ihren Zahlungsverpflichtungen erfüllen. Nicht zuletzt müssen in vielen Fällen Kredite bedient werden. Vermieter sind deshalb auf den pünktlichen Zahlungseingang der vereinbarten Mieten angewiesen.
Auf www.deutsche-pfandverwertung.de/service haben wir ausführlich Antworten auf die häufigsten Fragen zusammengestellt. Hier eine Auswahl:
Muss zunächst bei Gericht ein Titel erwirkt werden, um das Pfandrecht geltend zu machen?
Nein - das Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes oder Vertrag.
Welche rechtlichen Vorteile hat der Auftraggeber bei der öffentlichen Versteigerung?
Immer gutgläubiger Erwerb, Gewährleistungsausschluss, Rechtsfriede.
Warum ist die öffentliche Versteigerung rechtssicher?
Es ist ein hoheitlicher Akt, der nach einem gesetzlich geregelten Verfahren nur von dazu befugten Personen wie den öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer durchgeführt werden darf.
Muss ein Gutachten erstellt werden?
Der Wert der zur Versteigung anstehenden Gegenstände wird durch den hoheitlichen Akt der Pfandrechtsverwertung durch Surrogation festgestellt. Die Werteinschätzung des Aufrufpreises durch den Versteigerer wird nach laufender Rechtsprechung vor Gericht anerkannt. Mehr zum Thema Wert unter https://deutsche-pfandverwertung.de/Wert
Können in Pfand genommene KfZ ohne KfZ-Papiere öffentlich versteigert werden?
Ja - der Käufer erhält eine Kaufbestätigung zur Vorlage bei der Zulassungsstelle.
Was geschieht im Insolvenzfall?
Das BGH stärkte mit dem Urteil (BGH, 9. Oktober 2014, Az: IX ZR 69/14) das Vermieterpfandrecht im Insolvenzverfahren.
Wenn der Vermieter 4 Wochen vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, dann hat er das Verwertungsrecht aufgrund gesetzlichen Pfandrechts. Aber auch für den Fall, dass der Vermieter nach Eintritt der Insolvenz sein Pfandrecht geltend gemacht hat, gibt es in Kooperation mit dem öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers bewährte Möglichkeiten. Siehe auch....
Welche Kosten entstehen mir?
Bis vor wenigen Jahren erlaubte der Gesetzgeber nur die Beräumung durch den Gerichtsvollzieher. Das war für Gläubiger extrem teuer. Nun wurde mit Erlass des § 885a ZPO ("Berliner Räumung") eine enorme Kostenreduktion ermöglicht. Bei Anwendung entfällt die Vorschusspflicht für Gerichtsvollzieher (oft mehrere tausend Euro). Gemäß § 1237 Satz 1 BGB und § 6 Abs 1 VerstV ist die Versteigerung öffentlich bekannt zu machen, nach laufender Rechtsauffassung in angemessener Form. Zweck der Publizierungspflicht ist die Herstellung der Öffentlichkeit und Generierung möglichst vieler Bieter. Nur dieser Bieterwettbewerb sorgt für optimale Versteigerungserlöse. Dies dient auch dem Schutz des Schuldners vor Verschleuderung der Pfand- bzw. Beräumungsgegenstände. Der Versteigerer hat keinen Einfluss auf Art und Wert der zu versteigernden Gegenstände, weshalb eine dem Versteigerungsgut angemessene Publizierungspauschale berechnet wird. Bei nicht ausreichender Publizierung ergäbe sich in Rechtsfolge, dass gemäß § 1243 BGB dem kein wirksamer Zuschlag erteilt wurde und der Auftraggeber sich demzufolge Schadensersatzpflichtig machte.
In der Regel sind die Kosten für die Beräumung bei Einschaltung des Versteigerers erheblich niedriger.
Können Gerichtsvollzieher die Durchführung der öffentlichen Versteigerung aufgrund Berliner Räumung § 885a ZPO - "Berliner Räumung - ablehnen?
Nach Rechtsauffassung von Gerichtsvollziehern handelt es sich bei Versteigerungen aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Pfandrechte um sogenannte „freiwillige Versteigerungen“. Begründung: Für Gläubiger sind alternative Rechtswege zur Durchsetzung ihrer Forderungsrealisierung möglich. Gerichtsvollzieher beziehen sich auf § 191 Abs 3 GVGA. Demzufolge muss der Gerichtsvollzieher den Versteigerungsauftrag ablehnen, wenn der Auftraggeber die Möglichkeit hat, mit der Versteigerung einen zugelassenen Versteigerer zu beauftragen und wenn der aufsichtführende Richter diese Möglichkeit für den Bezirk des Amtsgerichts festgestellt hat. Da wir bundesweit tätig sind kann der Gerichtvollzieher darauf verweisen.
Abgesehen davon ist die Beauftragung des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers in der Regel für den Vermieter vorteilhafter.
1. Der Versteigerer verfügt bundesweit zu vielen direkten Kontakten von Kaufinteressenten. Das erhöht die Chancen auf bessere Verwertungserlöse.
2. Der Versteigerer steht immer kurzfristig zur Verfügung. So können blockierte Mietobjekte wieder kurzfristig einer Neuvermietung zugeführt werden.
3. Der Versteigerer versteigert im Mietobjekt. Kosten für den Abtransport werden eingespart.
4. Während der Gerichtsvollzieher viele Aufgaben zu bewältigen hat, konzentriert sich der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer auf die Durchführung von Pfandrechtsverwertungen.