Beantwortung der meistgestellten Fragen zu den Rechten des Mietschuldners bei der Vermieterpfandrechtsversteigerung und der Berliner Räumung.
Berliner Räumung - Vermieterpfandrechtsversteigerung
Laufend rufen uns betroffene Vermieter oder Mietschuldner zu diesen Themen an
Wir haben Antworten auf die häufigsten Fragen aus der Praxis bereitgestellt.
Wir bitten Sie deshalb, sich zunächst hier mit diesen Informationen vertraut zu machen.
Mit der Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (AZ I ZB 45/05 – bekannt als „Berliner Modell“ - wurde für Vermieter eine günstige Alternative zur bisherigen kostenintensiven „Preußischen Räumung“ eröffnet. Seit dem 01.05.2013 wurde über den § 885 a ZPO die „Berliner Räumung“ im Gesetz verankert. Durch Einschaltung eines allgemein öffentlich, bestellten, vereidigten Versteigerers ist die Beräumung bei gewerblichen und privaten Wohnmietverträgen nunmehr bedeutend kostensparender.
Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist damit beliehen, den hoheitlichen Akt der Pfandrechtsverwertung durchzuführen. Der Versteigerer ist als Teil des Rechtssystems zu verstehen, der für die Durchführung dieser Aufgabe eingeschaltet werden kann. Die Arbeit des Versteigerers trägt sowohl zur Forderungsrealisierung des Gläubigers bei, als auch zur bestmöglichen Reduktion der Verbindlichkeiten des Mietschuldners. Damit wird auch ein sozialer Beitrag geleistet.
Gegenüber der herkömmlichen Beräumung durch den Gerichtsvollzieher ist der finanzielle Aufwand bei der Berliner Räumung deutlich geringer. Denn es entfallen erhebliche Kosten, die der Gerichtsvollzieher für Abholung und Einlagerungskosten bei einer Spedition veranschlagt.
Vermieter mit wenigen Wohneinheiten haben in Bezug auf die Kostenreduzierung bei der „Berliner Räumung“ gelegentlich überzogene Erwartungen. Die rechtskonforme Verwertung ist auch bei Einschaltung des Versteigerers nicht für quasi umsonst durchführbar. Auch ein (privater) Vermieter übernimmt durch seine Tätigkeit ein unternehmerisches Risiko wie jeder andere Unternehmer auch. Zahlungsausfälle und Beitreibungskosten sind zunächst vom Gläubiger zu tragen, bevor der Schuldner in Regress genommen werden kann. Aber mit dem gesetzlichen Vermieterpfandrecht oder Räumungsanspruch privilegiert der Gesetzgeber an dieser Stelle den Vermieter und Räumungsberechtigten. Im Interesse von Gläubiger und Schuldner sind dadurch Beräumungsansprüche erheblich schneller und kostengünstiger zu erwirken als der Durchsetzungsanspruch über den gerichtlichen Klage- und Vollstreckungsweg.
Der Gesetzgeber gibt vor, dass gemäß § 1235 BGB in Pfand genommene Gegenstände oder Beräumungsgegenstände (§ 383 BGB Annahmeverzug) im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verkaufen sind. Für den betroffenen Vermieter ist der Zahlungsausfall eine Sondersituation, in der wir ihn aufgrund unserer langjährigen Erfahrung bei rechtskonformer Forderungsrealisierung unterstützen können.